一季度诊断报告 乍暖还寒楼市亚健康

　　冰河解冻、春暖花开、狗熊撒欢，又是一个人类病症多发的时节，“房类”也是如此。经过几个月的调节之后，楼市元气已经有所恢复，但仍然处于健康和病态之间的亚健康状态，有些“病症”虽然不至于伤筋动骨，但如果不加以防范和调理，随时有可能出现大的问题。　　[病征一]体重减轻，体虚力单　　病因：大幅度降价带来后遗症　　个别开发商从年初起便以“价格杀手”的面目出现于市场，一上来就使出杀手锏，通过大幅度减价来换取市场成交。这种“抽脂式”的强行瘦身手段，短期内为缓解开发商资金压力起到了立竿见影的效果，但长远来看，这一价格将导致项目利润率极低甚至不赚钱。现在楼市有点暖意了，他们又匆匆忙忙上调价格，但这未必会被习惯了低价的买家所接受，容易造成适得其反的效果。　　药方：输入新血　　狠心砍价卖楼，楼盘的确是火了，但都是“虚火”，开发商需要输入新鲜血液来提高价格，以改善发育不良的现状。当然提价不可鲁莽而为，可以通过产品升级换代，或是组团更新的方式来变相进行，让买家觉得涨价虽然出乎意料，但也合乎情理。　　[病征二]味觉不灵，食欲不振　　病因：对市场走势缺乏准确判断　　房地产企业对于市场走势缺乏准确的判断和预期，不知道下一阶段房价和市场成交量将会如何变化发展。受此影响，企业未来计划和纲要迟迟无法出台，最直接体现便是对房地产生产资料―――土地的购置兴趣减退，“食欲不振”，以至于去年下半年开始土地市场频频出现流拍和底价成交的案例，而广州市国土房管局今年干脆关掉供应“水喉”，在今年第一季度没有出让一宗住宅用地。　　药方：打强心针　　在一系列宏观调控利好刺激下，房地产市场成交量稳步提升，未来基本面向好，这足以让广大开发商对市场恢复信心。如果手头资金充裕且土地储备吃紧，不妨在近期大胆入市拿地，可能抄到市场的“底”。　　[病征三]反酸嗳气，消化不良　　病因：市、郊区供应不平衡　　根据中原地产统计数据显示，2009年楼市一手新增商品住宅供应将达到4.9万套，其中一半以上集中在非中心城区，近两年成为热点区域的花都、增城等地表现得最为明显。大量商品房在近郊板块内出现，对于广州楼市整体均价下调起到了促进作用，但由于市场需求仍以中心城区为主，非中心区楼市开始出现了供过于求的消化不良症状。　　药方：用胃酸宁　　至于消化不良，要想办法均衡营销，减轻广州楼市“胃”的消化能力。真正的“胃酸宁”，在于政府发挥市场调节的杠杆作用，加快城区拆迁和城中村改造，腾出土地来满足中心城区置业需求。　　[病征四]晨不愿起，昼常打盹　　病因：“面粉贵过面包”，行情倒挂　　与食欲不振类似，这一病症也与土地有关。2007年至今共出让住宅用地土地50余宗，当中不乏成交楼面地价在5000元/平方米以上的地块，云祥路地王更是高达1.8万元/平方米以上。因此，在如今楼市仍然保持下滑状态的时代，便出现了“面粉贵过面包的”倒挂行情。如果去实地考察可以发现，它们当中绝大部分高价地块都处于尚未开发的“毛坯”状态，不少土地项目开发也是时断时续，经常“打盹”。　　药方：下猛药催汗　　开发商“囤地”的原因，是希望能够避过目前这段楼市下滑周期的风头，而政府对于土地出让金缴纳时间可以适当延迟的规定，则助长了土地囤积的风气。要想解决，还是要下点猛药催汗，坚决贯彻两年内不开发收回土地政策，逼出土地盖房子。　　[病征五]兴趣变淡，欲望骤减　　病因：救市政策落实拖拉　　政府宏观调控的救市政策虽然已经出台，但下达到各地仍然拖拖拉拉，比如二次房贷依旧不清不楚，模棱两可。这使得原本被政策鸿沟挡在置业门槛之外的高端买家以及准备入市的中低端买家感到无所适从，对买房的兴趣减淡，宁愿把资金放入其他的投资渠道当中。　　药方：改变行医态度　　作为楼市“医生”的政府应该改变宏观调控政策的制定者的单一形象，充分行使起监督实施的职能，保证救市政策又快又好地实行到位，让广大老百姓看得明白，买得放心。　　[病征六]精力下降，动作迟缓　　病因：市场低迷打乱推货部署　　去年以来的房地产市场持续低迷状态，打乱了不少开发商原有的推货部署，出于房企自身发展战略调整或是其他方面的原因，一些项目的开盘时间一拖再拖，似乎杳无音讯，典型项目有新恒基御品（查看地图）、江源半岛花园（查看地图）、绿野山庄（查看地图）等。其中新恒基御品和江源半岛花园两年前便达到预售条件，但迟迟未有上市消息，绿野山庄在去年便已经呈现出了现楼形态。　　药方：赶紧发售　　近期市场成交量已经出现明显的上升趋势，对于这些已经具备销售条件的楼盘来说，目前是不错的开盘时机，只要价格定位不偏离市场实际，应该能够取得不错的市场销量。我来说两句发送给朋友返回房产首页返回中心-请在这里发表您个人看法，发言时请遵守法纪注意文明标题正

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