深圳市住房建设规划

（2011-2015）

（征求意见稿）

第一章  总 则 

第一条 编制目的

为适应国家给予深圳跨越式发展的历史机遇，适应特区一体化的发展要求，落实市委、市政府“十二五”战略部署，加强对“十二五”住房建设的统筹与指导，明确未来住房发展目标，改善住房供求关系，满足居民合理住房需求，提高居住质量，促进宜居城市建设，依据相关法律法规和上层次规划要求，按照国家和本市住房发展与房地产调控的有关政策，结合实际，制定本规划。

第二条指导思想

深入贯彻落实科学发展观，坚定不移深化改革，促进经济发展方式转变，加快以改善民生为重点的社会建设，立足于土地资源的合理利用和城市空间资源的高效整合，创新住房发展理念，优化住房供应结构，满足不同收入层次居民家庭的住房消费需求；健全住房制度体系，推进公共服务均等化，促进住房资源公平分配，实现居民居住水平与经济社会同步发展；立足于不同类型住房发展状况与不同层次居民的居住现状，改善居住环境，完善配套设施，提升居民居住质量和民生幸福水平，提高城市发展质量。

第三条编制依据

《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020）》

《深圳市综合配套改革总体方案》

《深圳市城市总体规划（2010-2020）》

《深圳市土地利用总体规划（2006-2020年）大纲》（报审中）

《深圳市国民经济和社会发展第十二个五年总体规划》（编制中）

《深圳市近期建设规划（2011-2015）》（编制中）

《深圳市土地资源利用与保护“十二五”规划》（编制中）

《深圳市保障性住房条例》

《深圳市城市更新办法》

《中共深圳市委深圳市人民政府关于实施人才安居工程的决定》

《深圳市房地产市场监管办法》

第四条法定地位

本规划是《深圳市国民经济和社会发展第十二个五年总体规划》的专项规划，是实现住房发展与经济社会协调发展的重要手段；本规划涵盖《深圳市住房保障发展规划（2011-2015）》，是对近期商品住房和保障性住房建设发展进行总体指导和控制的法定依据与纲领性文件。规划内，凡在规划区内进行的各项住房建设活动，应符合本规划的要求；与本规划相关的《深圳市近期建设规划（2011-2015）》、《深圳市土地资源利用与保护“十二五”规划》等各项规划，应对本规划关于住房建设用地供应、住房建设空间分布等安排予以落实和保障。

第五条范围时限

本规划的规划区为深圳市行政辖区；

本规划的规划期限为2011年至2015年。

第六条内容形式

本规划包括规划文本、附表及附图。

第二章            “十一五”评估与“十二五”形势

第七条 “十一五”规划目标及执行情况

（一）规划目标

“十一五”期间，全市规划建设住房总量69万套、建筑面积5700万平方米，其中商品住房55万套、建筑面积4930万平方米（含城市更新方式建设住房1800万平方米），保障性住房14万套、建筑面积770万平方米；规划新建住房用地供应13平方公里，其中商品住房用地11平方公里（新供应6平方公里，利用存量5平方公里），保障性住房用地2平方公里。

结合我市房地产市场发展的实际状况和加强住房保障工作的有关要求，2006年至2010年各年度实施计划对保障性住房建设目标进行了调整，将保障性住房由14万套、建筑面积770万平方米，调整为16.77万套、建筑面积945.2万平方米。

（二）执行情况

至2010年底，商品住房累计新开工面积2386.38万平方米，竣工面积1980.99万平方米；保障性住房筹集建设16.9万套、建筑面积约1267万平方米，其中，已开工7.9万套，竣工（含筹集）约2万套（实际分配8209套）。至2010年底，全市实际新供应住房用地8.07平方公里，其中新供应商品住房用地5.62平方公里，完成规划新供应目标的93.7%；保障性住房用地实际新供应2.45平方公里，完成规划目标的122.5%。

第八条“十一五”规划实施评估

（一）实施住房建设规划指导，促进住房与经济社会协调发展

“十一五”期间，我市首次将居民住房问题的解决，通过中长期规划的形式，科学系统地进行了空间和年度的布置与安排；规划有效贯彻落实了《深圳市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划》的相关要求；实现了与《深圳市土地利用总体规划大纲》的衔接，引导了土地供应规模和结构调整，促进了土地资源节约集约利用；实现了与《深圳市城市总体规划（1996-2010）》的衔接，引导了住房发展空间合理布局；确立了全市住房发展的目标和建设任务，明确了地方政府在住房发展中的职责，切实指导了全市住房建设与发展。

“十一五”期间，全市住房总量进一步增长，至2009年底，全市住房总建筑面积4.09亿平方米。其中，商品住房约1.02亿平方米，占总量的25%；保障性住房0.26亿平方米，占总量的6.2%；单位和个人自建住房0.42亿平方米，占总量的10%；城中村村民自建房1.74亿平方米，占总量的43%；工业区配套宿舍及其它住房0.65亿平方米，占总量的15.8%。

“十一五”期间，我市居民居住和住房发展水平显著提高，但也存在住房资源占有和使用不均衡的现象。至2009年底，人均住房建筑面积达到26.6平方米，较“十五”期末提高了2.6平方米；住房成套率达到84.2%，其中功能良好、配套完善、产权明晰的成套住房占成套住房总量的比例为49.4%；全市住房自有率为40%，其中户籍人口住房自有率为70%，非户籍常住人口住房自有率为30%，部分中低收入居民家庭居住水平较差，主要通过城中村住房及企业集体宿舍解决居住问题。

（二）加强和改善房地产宏观调控，建立健全住房保障制度

“十一五”期间，我市进一步完善了商品住房和保障性住房协调发展的供应体系，以国家房地产宏观调控精神为指导，适度增加住房供应规模，着力调整住房供应结构，完善差异化的住房金融税收政策，加强市场秩序监管，促进住房市场有序发展。创新发展公共租赁住房、安居型商品房，与经济适用住房、廉租住房及货币补贴等共同构建了多层次的住房保障体系，制定实施了一系列住房保障法规规章及配套细则，加快实施了覆盖低收入居民和人才的保障性安居工程。

（三）存在问题

“十一五”规划是我市编制的第一个住房建设规划，规划编制重在解决住房建设和供应的规模、结构问题，而政府解决居民住房问题的方式和手段，是随着规划的执行、住房市场的发展和住房保障工作的推进，从逐步深化认识到不断加强实施的过程。

“十一五”期间，国内外经济形势复杂多变，投资、投机购房需求快速增长，我市土地供应紧张、人地矛盾突出，住房供应尤其是商品住房供应难以适应各类需求的增长。“十一五”期间，保障性住房建设分配不理想，保障性住房开工率、竣工率和分配率较低。

第九条 “十二五”住房发展形势

（一）经济形势

“十二五”期间，本市经济发展力争实现国内生产总值超过1.5万亿元，居民人均可支配收入达到4.9万元，经济增长方式实现根本转变，经济中心城市功能进一步增强，产业结构调整进一步优化，绿色经济、循环经济和低碳经济的发展进一步加快，住房发展方式和水平应与经济发展水平相适应。

（二）社会形势

“十二五”期间，本市立足于推进民生幸福发展、社会和谐和可持续发展，政府保障能力进一步增强，公共服务均等化水平进一步加强，社会发展质量进一步提高，住房发展应着力调整住房供应结构和分配方式，改善住房资源占有和使用的非均衡状况，努力缩小不同居民家庭居住水平差距，促进居住公平发展。

（三）资源形势

“十二五”期间，本市面临的资源空间压力前所未有，剩余新增可建设用地潜力仅约214平方公里，土地资源与城市发展空间的矛盾日益尖锐，城市承载力已趋于极限，住房发展必须服从于城市空间和功能优化的战略，提高集约、节约的发展水平，推进低碳住房开发，促进城市稳步均衡发展，提高生态文明水平。

第三章  发展目标

第十条推进住有所居

以满足不同收入层次居民家庭的住房需求，实现住有所居和民生发展为目标，依据我市未来五年内各类住房需求的规模和构成，继续通过全方位、多途径、多层次的住房供应模式，解决不同类型居民家庭的住房需求，重点解决中低收入居民的住房需求。

规划期内，建设各类住房54万套、总建筑面积4076万平方米，其中，建设商品住房30万套、建筑面积2700万平方米；建设和筹集保障性住房24万套、建筑面积1376万平方米。全面解决新增户籍低收入居民家庭的住房困难，重点解决人才住房问题，逐步将非户籍常住低收入居民纳入住房保障范围。

第十一条促进公平发展

进一步调整住房供应结构，改进住房分配方式，提高中低收入居民住房资源占有比重。规划期内，调整商品住房和保障性住房供应比例，将筹集建设保障性住房占住房建设总量的比例由“十一五”期间的20%提升至44%。改善低收入居民家庭居住条件，将人均住房建筑面积低于15平方米的双困和低收入居民家庭的居住水平提高到15平方米以上；提高中等收入居民家庭的住房自有水平，将常住人口住房自有率从现有的40%提高到50%。

第十二条改善居住质量

满足居民对于居住条件改善和居住环境提升的需求，保障居民的居住安全与居住尊严，创建生活舒适、环境优美、功能完善、居民具有幸福感的宜居城市，促进我市住房由“安居”向“宜居”发展。规划期内，进一步改善居住质量，力争全市住房成套率由目前的84.2%提高到90%，居住区物业管理覆盖率由目前的41%提高到51%，人均绿地面积由16.3平方米提升到16.5平方米，生活垃圾无害化处理率达到95%，水电煤气等市政设施普及率达到100%，医疗、教育、体育等住区公共配套设施普及率达到100%。

第十三条保持空间均衡

加强住房建设与城市总体规划以及近期建设与土地利用规划、城市更新规划、产业发展规划、交通规划等相关规划的衔接，实现住房建设的空间优化分布；科学规划各行政区功能定位和产业布局，推进住房供应对人口结构优化、城市建设、土地供应、产业和交通发展的支持和引导；以特区一体化为契机，推进宝安、龙岗、光明、坪山等城区的城市规划编制和实施进程，加快区域基础设施和市政设施的配套完善，增强其公共服务和居住功能，解决全市住房需求区域分布非均衡的现状，实现全市住房均衡发展。

第十四条支持经济发展

积极推进住房发展模式的转变，增加普通商品住房和保障性住房的供应规模，稳定住房价格，降低城市营商成本和更新改造成本，为产业升级和结构调整提供良好的发展环境和适宜的发展空间；降低城市居住成本和创业成本，提高居民消费水平，增强城市对人才的吸引力，充分释放住房对产业发展的重要支持功能，为经济增长方式转变注入活力。

第四章  重点任务

第十五条推进住房制度建设与创新

进一步完善住房制度体系，安定居民生活和增进社会福利，加快制定《深圳市住宅条例》，统筹协调住房与经济、社会发展的关系；推进住房市场制度建设，梳理和规范现有涉及房地产开发和交易等市场各环节相关法规和规章，完善行业管理和市场管理体系；规范保障性住房建设、分配和退出机制，完善货币补贴和住房公积金管理相关办法，完善住房保障制度及配套实施体系。

第十六条完善多层次住房供应体系

稳定新增住房建设用地供应的规模，实现新增住房建设用地供应向城市更新用地供应方式过渡；规范和发展存量住房交易市场，使其成为解决我市居民住房问题的重要途径，推进综合整治类城市更新，发挥城中村与旧住宅区存量住房在全市住房供应体系中的重要作用；引导和发展住房租赁市场，促进住房消费理念的转变，形成梯次住房消费结构，实现“存量市场与增量市场协调发展”、“买卖市场与租赁市场有机结合”的多层次住房供应体系。

第十七条健全住房资源分配机制

加强和完善针对不同住房需求的差别化金融税收政策，并保持长期稳定，提高信贷政策对自住性住房需求的扶持力度，降低自住性住房需求的税收负担；提高非自住性住房需求的信贷和税收成本，并运用经济、法律及行政手段严厉打击对住房的投机炒作，提高住房资源向自住性居民家庭分配的比例，实现住房的居住本质回归。

建立保障性住房在中低收入居民和人才中循环分配的实施机制，严格保障性住房分配与管理体制，发挥保障性住房在社会保障体系中的重要作用，实现其基本的社会保障功能。

第十八条建立提升居住质量的工作机制

构建住房的居住质量评价标准，完善住房性能、安全、配套等技术规范，引导和鼓励开发低碳绿色住房。提高居住区、社区、片区规划的整体性和层次性，合理安排市政配套设施、基础配套设施和公共服务设施，提高居住的现代化水平。优化保障性住房的居住性能，提高交通设施配套程度，降低居住生活的相关成本；推进城中村居住区、旧住宅区的综合整治，改进基本居住功能，提高居住的安全性和环保水平；加强工业配套住房规划设计和建设管理，提高成套率，完善居住性能，发挥对产业发展的配套支持作用。以居住质量的不断提升促进人与建筑的和谐发展。

第十九条整合完善住房信息系统

加快落实国家和本市关于住房信息工作的有关要求，将住房市场、住房保障、房屋租赁、住房金融和税收以及其它与住房相关的数据信息整合，积极推进与公安、民政和社保部门的信息合作机制，建立全市统一的住房信息平台。开展住房历史档案数字化工作，结合建筑物普查，推进住房普查工作，以“地—楼—房”为主线推进个人住房信息系统建设和动态维护，按期实现与广东省、全国个人住房信息系统的联网运行。

第五章  实施措施

第二十条严格执行并完善住房管理的相关规定

严格执行《深圳市房地产市场监管办法》，逐步建立规范开发企业、经纪机构和估价机构经营行为的实施细则。整合我市土地储备、土地出让、闲置土地管理，房地产开发、预售、交易、登记、拆迁、更新，存量住房交易、租赁等相关法规规章，以此为基础制定出台《深圳市房地产市场管理条例》。

严格执行《深圳市保障性住房条例》，认真落实《中共深圳市委深圳市人民政府关于实施人才安居工程的决定》，加快制定出台保障性住房建设与管理的实施细则，建立和完善保障性住房建设的标准体系和技术规范。

加快推进《深圳市住房公积金管理暂行办法》的实施，加快制定公积金缴存、提取和使用等方面的专项规定，拓宽公积金在购房、建房、翻建或大修、缴租等方面的使用范围。

第二十一条 加强住房供应结构调整和稳定住房供应规模

立足于新增供应与存量供应相结合，继续加强住房供应结构调整的力度。规划期内，全市供应住房用地12平方公里，其中新供应住房用地3.5平方公里，城市更新用地6.5平方公里，征地拆迁返还用地2平方公里。住房用地供应总量中，90平方米以下中小套型普通商品住房及保障性住房用地总量不低于70%。

商品住房用地9平方公里，规划建设30万套、建筑面积2700万平方米；保障性住房用地3平方公里，规划建设保障性住房16.4万套、建筑面积920万平方米，其中，安居型商品房（含经济适用住房）10万套、建筑面积600万平方米，公共租赁住房（含廉租住房）6.4万套、建筑面积320万平方米。通过将企事业单位自有住房纳入保障性住房统一管理、企业存量用地建设、收购房源等其它方式筹集安居型商品房（含经济适用住房）7.6万套、建筑面积456万平方米。

第二十二条强化住房建设的执行与监测机制

加强土地整备，开展土地出让前的调查和确权登记工作，以宗地为单位确定规划条件、建设条件和土地使用标准；严厉打击囤地行为，缩短闲置土地认定到再供应的时间，提高土地供应效率；实施宗地供应预安排，完善城市更新项目配建保障性住房的审批，确保各类住房建设项目落实到具体宗地；完善住房项目进度管理与监测，在划拨决定书或出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工，按季度汇总、核实各项目实施情况，对年度住房用地和住房建设情况进行评估。

第二十三条引导和规范存量住房市场和租赁市场发展

    立足本市住房市场发展的实际，规划期内，进一步促进存量住房市场和租赁市场发展，完善市场监管机制，逐步消除存量住房市场和租赁市场的监管盲点，建立专业化的存量住房市场和租赁市场的信息服务平台，为市场主体提供房源查询与核验服务，提高市场信息的透明度。以制度为保障，增强交易市场主体的风险控制能力，维护交易、租赁各方的权益。探索研究存量住房交易市场和租赁市场的税费减免政策，增加存量住房市场和租赁市场的供应量，在不断完善多层次住房供应体系中，缓解住房供应的结构性矛盾。

第二十四条加强差别化住房金融税收政策的执行力度

严格执行国家针对不同住房需求的差别化信贷税收政策，通过差异性的购房贷款首付成数、利率水平，有区别的房地产交易契税、营业税、个人所得税等相关税种、税基和税率，鼓励和扶持自住需求，限制和控制投资需求，遏制和打击投机需求，并保持相关政策的长期性和稳定性。推进实施住房保有环节的税收征管工作，建立取得、保有、转让等各环节协调，搭配合理、税负平衡的房地产税收体系，发挥税收在住房资源分配中的积极作用。

第二十五条严格保障性住房分配管理体制

健全完善保障性住房和住房货币补贴申请、审核、公示、轮候和退出等有关规定，完善核实机制，对于违规申请、骗租骗购的机构和个人，其违规行为将被记入相关征信系统，以加大对其违规行为的惩处力度。

严格保障性住房上市交易管理，已分配保障性住房原则上禁止上市交易，对根据相关政策符合上市交易的保障性住房，仅能由政府以扣除增值收益的价格回购，并重新分配给符合条件的保障对象，实现保障性住房在中低收入居民和人才中循环分配的机制。

第二十六条优化住房和配套设施规划布局

优化居住区规划标准、科学合理地确定规划控制指标，改善布局结构；住房的规划和空间布局应与城区规划、产业布局规划相符合，与公共基础设施规划相配套；引导和适应产业、商业和社会服务网络的辐射功能和范围，保证居住区适宜的人口密度和空间利用效率；鼓励公共交通沿线和站点周围居住用地合理开发，促进居住与就业的均衡协调，提高居住环境质量。

第二十七条加大综合整治类城市更新力度

推进城中村居住区和旧住宅区综合整治的分类开展，加大引入规范物业管理的力度，完善城中村和旧住宅区住房的基本居住功能和安全标准，消除火灾隐患，整治山体边坡、防止滑坡塌方和排除水浸内涝；改善道路交通条件、完善市政管网建设、配套社区卫生医疗和基础教育设施，修缮建筑质量较差的居住建筑；增设丰富居住生活的文化体育设施、公共活动空间，提高治安管理综合服务水平。促进城中村和旧住宅区提高安全保障、改善居住条件、完善配套服务，提升居住品质。

第二十八条构建住房发展评估指标体系

围绕住房建设规划，参照我市近期建设与土地利用规划、交通规划、城市更新规划、产业发展规划等相关规划和年度计划主要内容，从住有所居、公平发展、居住质量、空间均衡、经济发展和社会建设等方面，分别选取有代表性的评估指标，构建中长期评估住房发展的指标体系，完善住房发展的内涵，促进构建目标明确、长期稳定的住房政策体系。

第六章            保障机制

第二十九条 制定住房规划计划的科学编制与落实机制

从规划计划两个层面构建住房建设规划体系，强化规划在全市住房建设中的统筹和指引作用，深化计划在全市住房建设中的安排和控制作用。根据住房市场发展状况、住房保障发展要求、各年度住房需求变化、土地供应状况和全市可支配财力等因素，建立住房年度实施计划的调整机制，科学合理地安排各年度、各区域住房发展计划。制定实施方案，明确工作分工，完善工作机制，保证住房建设规划与年度实施计划的有效执行，实现住房发展目标。

第三十条明确政府落实保障性住房建设和供应的责任机制

至规划期末，本规划确定的保障性住房建设与筹集目标中，开工率必须达到80%、筹集率达到80%、竣工率达到60%以上，实现供应或分配的比率达到50%以上。“十一五”规划确定的保障性住房建设与供应目标中未完成的部分，必须在“十二五”期内完成，并达到分配或供应条件，而不纳入本规划住房建设目标。

规划期内，住房保障资金采取以政府为主导的多种方式筹措，包括市、区发展改革部门批准和财政部门计划安排用于保障性住房筹集建设的专项资金；全市年度土地出让净收益中以不低于10％的比例安排的筹集建设资金；租售保障性住房及其配套设施回收的资金；通过投融资方式改革纳入保障性住房筹集建设的社会资金等。

第三十一条 实施严格高效的部门监督机制

强化规划执行和落实的监督工作，成立市、区两级专门规划督察小组，实行定期检查，督促落实；定期召开多部门联席会议，通报规划计划实施情况，分析存在问题及其原因；建立部门执行通报管理机制，各相关部门依据职能进行定期总结，作为规划计划执行跟踪和监督的依据；加强规划效能监察，对落实规划不力及违反规划的行为，启动问责机制及依法追究相关责任。

第三十二条 构建透明开放的公共参与机制

以“政府主导、社会参与”为原则，通过专题展示、考察调研、企业座谈、成果公示与听证、征求意见等公众参与方式，将公共参与贯穿于住房建设规划及年度实施计划的编制与实施全过程，形成多方互动、上下结合、双向运行的工作机制，增加决策的科学性。

第七章   附  则

第三十三条 生效日期

本规划自批准之日起生效。

第三十四条 解释权限

本规划由深圳市人民政府负责解释。

附表与附图

附表1  深圳市各类住房发展结构表（2011-2015）

单位：万套、万平方米

规划期

商品住房

安居型商品房

（含经济适用住房）

公共租赁住房

（含廉租住房）

总计

套数

建筑面积

套数

建筑面积

套数

建筑面积

套数

建筑面积

2011

6.63

597

3.1

186

1.6

80

11.33

863

2012

6

540

4.5

270

1.3

65

11.8

875

2013

6

540

3.6

216

1.3

65

10.9

821

2014

5.7

513

3.2

192

1.1

55

10

760

2015

5.67

510

3.2

192

1.1

55

9.97

757

总计

30

2700

17.6

1056

6.4

320

54

4076

附表2  深圳市商品住房建设指引表（2011-2015）

单位：万套、万平方米

规划期

新供应住房用地建设

城市更新用地建设

征地拆迁返还用地建设

商品住房

合计

套数

建筑面积

套数

建筑

面积

套数

建筑

面积

套数

建筑面积

2011

1

90

4.3

387

1.33

120

6.63

597

2012

1

90

3.67

330

1.33

120

6

540

2013

1

90

3.67

330

1.33

120

6

540

2014

1

90

3.37

303

1.33

120

5.7

513

2015

1

90

3.33

300

1.33

120

5.67

510

总计

5

450

18.34

1650

6.66

600

30

2700

附表3  深圳市保障性住房建设筹集表（2011-2015）

单位：万套、万平方米

规划期

安居型商品房（含经济适用住房）

公共租赁住房（含廉租住房）

总计

新供应用地建设

城市更新用地建设

筹集

新供应用地建设

套数

面积

套数

面积

套数

面积

套数

面积

套数

面积

2011

0.75

45

0.35

21

2

120

1.6

80

4.7

266

2012

1.25

75

1.65

99

1.6

96

1.3

65

5.8

335

2013

1

60

1

60

1.6

96

1.3

65

4.9

281

2014

1

60

1

60

1.2

72

1.1

55

4.3

247

2015

1

60

1

60

1.2

72

1.1

55

4.3

247

总计

5

300

5

300

7.6

456

6.4

320

24

1376

附表4  深圳市住房用地供应结构表（2011-2015）

单位：公顷

规划期

商品住房建设用地

保障性住房建设用地

总计

安居型商品房

（含经济适用住房）

新供应公共租赁住房（含廉租住房）用地

合计

新供应用地

城市更新用地

征地拆迁返还用地

合计

新供应用地

城市更新用地

2011

30

129

40

199

15

7

25

47

246

2012

30

110

40

180

25

33

20.3

78.3

258.3

2013

30

110

40

180

20

20

20.3

60.3

240.3

2014

30

101

40

171

20

20

17.2

57.2

228.2

2015

30

100

40

170

20

20

17.2

57.2

227.2

总计

150

550

200

900

100

100

100

300

1200