新房价统计采用网签数据 青岛统计范围涵七区

　　从今年1月份开始，国家统计局将采用新的住宅销售价格统计调查方案，新建住宅销售价格直接采用当地房地产管理部门的网签数据，并且不再发布70城市房价涨幅的平均数。记者从青岛市统计局获悉，新的方法实施后，岛城新房、二手房的销售价格统计范围涵盖市辖七区，而新房的住宅销售价格则直接采用青岛市国土资源和房屋管理局提供的网签数据。业内人士分析，新的销售价格统计方式实施后，岛城房价的统计必然会更加精确地反映市场的真实情况。

　　■新政

　　住宅销售价格统计方案调整

　　国家统计局16日公布了《住宅销售价格统计调查方案》，对现行房价统计制度方法进行改革，决定从2011年1月起开始实施新的房价统计制度方法，并将在2月18日公布根据新方案统计的1月份房价数据。

　　据国家统计局相关负责人16日在新闻发布会上介绍，《新方案》实施主要实现了四方面的改进：一是调整了房价统计基础数据的来源渠道。直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)、计划单列市等35个大中城市，新建住宅销售价格直接采用当地房地产管理部门的网签数据，不再另行调查；暂时不能取得网签数据的其他城市，新建住宅销售价格根据统计系统房地产开发统计报表收集的各个项目(楼盘)的分类交易面积和金额数据计算。二是调整基本分类设置标准。房屋销售价格指数调整为新建住宅销售价格指数和二手住宅销售价格指数。新建住宅类下设保障性住房和商品住宅两个类别。商品住宅类和二手住宅类均设90平方米及以下、90～144平方米、144平方米以上三个基本分类。三是指数计算方法的调整，新建住宅月环比价格指数的计算方法调整为按项目不同面积分类的平均价格法。采用国际通行的链式拉氏公式计算以2010年为基期的定基价格指数。四是数据发布方式和时间的调整。《新方案》实施后，国家统计局将重点发布各个城市不同对比基期的分类指数和总指数，不再计算和发布全国70个大中城市房价涨幅的平均数。数据发布时间调整为月后18日，比原发布时间延后一周左右。

　　■实施

　　新房价统计采用网签数据

　　“新的住宅销售价格统计方案实施后，最大的变化可以说是在数据的来源上，直接采用新建商品房的网签价格。”16日下午，青岛市统计局生产投资价格处的徐处长说。

　　据介绍，此前，对新建商品住宅的价格统计采用的是企业上报的方式。“房地产开发企业上报房屋销售价格相关数据后，统计人员逐笔审核这些数据的逻辑性和真实性。”徐处长说，如果发现问题数据，会立即与企业联系核对，并对特殊数据到企业实地调研。

　　“把企业上报的数据和网上签约数据相比，显然后者更具代表性。”楼市分析人士张百忍说，这样得出的数据显然会更加精确，更能反映市场的真实情况。

　　据徐处长介绍，网签数据能涵盖新建商品住宅的全部交易情况，而且包括房子的地址、楼层、价格和金额等详细信息，这样能提高基础数据的真实性、准确性、完整性和及时性，有助于价格指数的计算。

　　■调查

　　统计范围涵盖市辖七区

　　据徐处长介绍，由于有些区市还不能实行网上签约，因此新的住宅销售价格统计方案实施后，涵盖的范围是市辖七区。

　　“每月我们都会收到市国土局等相关主管部门发来的数据，我们会交由专门的统计人员对这些数据进行评估，在确定数据真实可靠后，上报到国家统计局。”徐处长说，具体来说，如果一个新盘这个月是二期开盘，签约的是二期的价格，我们不仅要分析二期的价格，还要对这个项目上个月、去年同期开盘的一期价格作出分析，两个数据进行对比，以得出精确的房价环比和同比变化数据。而如果开盘的是一期的项目，则需要综合分析该项目周边区域项目签约的房价数据。(记者 王爱科)(署名除外)

　　■提醒

　　二手房价格统计不采用网签价格

　　众所周知二手房存在“阴阳合同”情况，新方案实施后怎么保证二手房价格数据质量？记者调查得知为避免二手住宅“阴阳合同”对房价数据的影响，新方案规定，二手住宅销售价格通过重点调查与典型调查相结合的方式派人调查采集，选取的房地产经纪机构营业总额应占当地二手住宅总营业额的75% 以上 ，选取住宅样本兼顾不同地理位置。

　　由于这种调查属于非全面调查 ，调查样本的规模大小及其分布直接关系到基础数据的代表性。

　　据青岛市统计局生产投资价格处徐处长介绍，对二手房价格的统计不采用网签价格，而是采用实地调查，由统计人员调查房地产交易中心、二手房中介的成交价格，同样要经过严格的核实评估，确认无误后再上报国家统计局。

　　■四问新政

　　疑问1 ：

　　为什么采取网签数据？

　　房价统计既受百姓关注，又专业性很强。这次为什么要改变房价统计的数据来源？90、144平方米的分类标准从何而来？……记者就这次改革的几个热点问题采访了国家统计局城市司负责人。

　　针对为什么采取网签数据这一问题，这位负责人表示，基础数据来源渠道的调整是这次房价统计改革的重要内容。35个大中城市新建住宅销售价格数据，直接采用当地房地产管理部门的网签数据，不再采用样本数据。

　　之所以做这样的调整，主要有三个方面的原因。一是数据齐全，网签数据涵盖了新建商品住宅的全部交易情况；二是信息完整，网签数据包含有地址、楼层、价格和金额等详细信息，有助于价格指数的计算；三是获取方便，经过不断改进和完善，房地产管理部门在网签数据管理与使用方面积累了丰富的经验，数据提取比较容易。

　　疑问2 ：

　　非网签城市怎么办？

　　暂时不能取得网签数据的城市，新建住宅销售价格根据统计系统房地产开发统计报表收集的各个项目(楼盘)的分类交易面积和金额数据计算。

　　据了解，各有关城市一直在积极开展相应准备工作。在住房城乡建设部的大力支持和各有关城市房地产管理部门的积极配合下，1月份共有53个城市上报了网签数据，还有17个城市暂时不具备采用网签数据的条件。

　　本着成熟一个采用一个的原则，国家统计局将逐步扩大采用网签数据城市的范围，最终实现70个大中城市新建住宅销售价格全部采用网签数据。

　　疑问3 ：

　　分类标准从何而来？

　　设置“90平方米及以下”指标，依据是《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》。文件规定，自2006年6月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70% 以上。

　　设置144平方米指标，依据是《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。文件规定，“享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下……允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。”大多数大中城市都以144平方米作为享受优惠政策普通住宅与非普通住宅的建筑面积分界点。

　　疑问4 ：

　　房价定基指数有何用？

　　定基价格指数的对比基期在一定时期内保持相对固定，社会公众较为熟悉的股票指数就是一种定基价格指数。从理论上看，定基价格指数剔除了数量结构变化对价格变动的影响，单纯反映价格变化。

　　与同比价格指数相比较，房价定基价格指数在使用上更为直观方便。利用定基价格指数还可以计算不同对比基期的价格指数。比如，将3月份和2月份的定基价格指数相除再乘以100，即可得到3月份比2月份的环比价格指数。以此类推，可以计算出自己需要的价格指数，观察不同时期房价的变化情况。据新华社