番禺近百业委会锐减大半 业主自治陷困境

　　在番禺的一些小区业委会换届选举时，物业公司看街道办、房管局的脸色行事，经常与业委会换届筹备组发生争执，干扰业委会选举。

　　业委会数量锐减背后的《物权法》尴尬之1:番禺近百业委会锐减大半

　　今年2月以来新快报记者在番禺91个业委会的调查中发现，业委会数量大幅下滑，自2007年《物权法》颁布实施之后的近百个业委会目前仅有29个还在正常运作。其余不是换届选举难产，就是无法联系到业委会成员，业委会电话竟与物管公司电话一致。业委会缺位导致小区物业纠纷频发，业主生活环境堪忧。

　　引人注目的是，业委会难产的原因已不再是几年前的业主与开发商、物管的矛盾，而是升级为业委会与街道办房管局的矛盾——街道办擅自宣告业委会过期，或越权主持业委会选举，或宣布业委会选举无效。耐人寻味的是，这一矛盾大多能在业主与物管开发商的矛盾中寻根溯源。

　　在《物权法》实施四年后，业主自治的境况变得更加复杂与艰难。

　　事件

　　珠江花园街道办宣布业委会任期届满 业委会状告街道办违法行政

　　2011年4月11日上午，番禺珠江花园小区业主把他们戏称的“婆婆”番禺区房管局、洛浦街道办事处告上了法庭，业主提起诉讼的理由是“婆婆”以关心指导工作为名发布《告全体业主公开信》、宣布该小区业委会过期的决定违法，破坏了法定的业委会换届秩序，严重危及小区物管秩序，是对全体业主权利义务产生重要影响的违法行政行为，业委会由此无法工作，物业服务、公共收益、规划变更都无人监督。

　　业主律师要求法院宣布撤销该《公开信》。而被告代理律师则认为，《公开信》是不带强制性的指导意见，业主可听可不听。

　　洛浦街道办与番禺区房管局当时在小区这封《公开信》中称：一、业委会已于2009年7月任期届满;二、原业委会委员任期届满后不得以业主委员会或业委会委员各种名义开展活动，否则所形成的决议无效，相关人员将承担因此产生的一切法律责任，业委会印章交由社区居委会保管……

　　业主的代理人、知名律师周玉忠认为：根据《物权法》的规定，业主大会及业委会的成立及运作与全体业主存在法律上的利害关系。根据相关法律、法规、地方性法规及规章，业委会任期属于业主大会的议事范围，应由议事规则予以确定。

　　两被告张贴公开信时，本小区业委会的任期并未届满。两被告擅自在小区内公开张贴且内容多处不符合法律规定的公开信的行为没有法律依据，严重导致本小区物业管理秩序的混乱，侵犯了业主的自治权，属于违法行政，依法应予撤销。

　　番禺区房管局、洛浦街道办事处的代理律师分别在法庭上一再强调，被告的《公开信》是“不具有强制力的指导行为”，“对业主的权利义务不产生实际影响”，因此“业主可以听也可以不听”。对于被告的指导内容，“业主可以采纳也可以不采纳”。而且，按照规定，被告有权对辖区内的物业管理工作给与指导，以公开信的形式指导业委会换届工作，“是依法履行指导和协调职责的表现”。

　　对此，原告业主不认同，业主说，业委会被宣布过期后，本来就难以监督的物业公司的管理水平更是差强人意，谁都可以随意进入小区。电梯维修保养不到位，经常出状况，她前几天竟然就被关在电梯里有半个小时之久，后来才被业主救出来。没有业委会小区的公共收益无人监督，维修基金无人去追讨了，小区的二期规划也没有人组织去与有关部门交涉，原来拖欠的公建配套是否到位了也没人组织去管了。这些本来都是业委会代表业主去做的。