业主定价二手房难"一房一价"

　　新规实施后，中介不能仅靠简单的信息销售二手房 羊城晚报记者宋金峪摄(资料图片)

　　广东省出台商品房销售明码标价规定，业内人士认为，二手房交易实施起来有难度

　　业主定价，二手房难“一房一价”

　　羊城晚报记者赵燕华

　　新修订的《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》(以下简称《规定》)将于6月1日起全面施行。按《规定》，除房地产开发企业外，中介服务机构也是商品房销售明码标价的执行主体，中介机构销售二手房也要执行明码标价。不过业界普遍表示：二手房的定价权仍归房主，而且情况比一手房复杂，“一房一价”实施起来并不容易。即使监管、执行都到位了，对房价和二手房市场格局也难有实质性的影响。

　　一手二手都要“一房一价”

　　今年3月中旬，国家发改委发布了《商品房销售明码标价规定》，要求各省市从5月1日起对商品房进行明码标价，并实行一套一标，按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价，即“一房一价”。

　　5月20日，广东省物价局出台《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》，规定要求经营者依时公开房源并实行“明码标价”，且要“一套房一标价”。《规定》明确，对取得预售许可证或办理现房销售备案的商品房项目，商品房经营者要按有关部门的规定，在规定的10日内一次性公开全部房源，并严格按照申报价格明码标价销售，且不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用;不得使用虚假或不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈;商品房经营者在广告宣传中涉及的价格信息，必须真实、准确、严谨。

　　羊城晚报记者注意到，6月1日起，广东全面施行的商品房销售明码标价新规，“一房一价”不仅针对一手房市场，也覆盖到二手房买卖———“中介服务机构销售二手房原则上也要参照新规定执行明码标价”。

　　经纪犯愁购房者欢迎

　　按照广东省“一房一价”相关规定要求，中介机构在公示每套房产的价格信息时，须包括销售单价、总价、浮动幅度、综合差价(楼层、朝向、环境等)等具体情况，此外，没有包含在住房价格中的交易费、登记费等，均须明示。

　　可是，记者走访了广州市各区发现，目前房屋中介门店中所挂示的信息，只有最简单的基础信息。即使在广州市国土房管局委托市房地产中介协会协助办理二手房网上放盘及房地产开发企业预售商品房价格公示工作的官方网站上，目前在“存量房发布信息公示”一栏，也没有按照规定表明信息。

　　在番禺丽江花园，被问及6月1日即将实施的“一房一价”该如何应对?业务经纪也很犯愁———二手房不是一手房，价格弹性本来就很大。而且，“谈价格”本身就是买卖二手房的必经步骤。比如业主挂牌100万元，然后引来多组看房客户，他觉得市场行情不错，于是撤牌，然后再重新挂牌105万元。所以，对中介而言，二手房的“一房一价”就是把业主的挂牌价如实公开出来，并与登记在“网上房地产”的备案价格一致，这样也等于让二手房价构成透明化。

　　购房者王小姐则认为，二手房交易本来就是买卖双方博弈的过程。如果二手房明码标价也学习一手房标出实际成交价，购房者买房前查询所买小区相同房源的实际成交价格，心里有谱，也就不会跟着业主的心理价忽高忽低。

　　■延伸阅读

　　一手房单价或提前网上公开

　　广州市国土房管局相关人士表示，广州楼盘早已执行“一房一价”，禁用“多少元起”、“均价多少元”等模糊标价。据了解，在2007年广州市就曾出台规定表示，房地产经营者提供房屋买卖、有偿转让、租赁和服务，必须实行明码标价，应采用价目表(册)或价目牌的方式，在经营场所或收费地点的醒目位置公开标示价格和服务收费标准。经营者销售商品房应当在商品房销售24小时之前，对许可纳入当期交易的所有商品房做好明码标价工作。商品房项目的前期物业管理服务内容、服务标准及收费标准都在明码标价的范围内。

　　据透露，目前广州市除了要求开发商在销售现场明码标价，还拟研究落实在网上提前公开一手房的每套价格。

　　中介业内人士并不看好新规

　　最大障碍：价格议定难以约束

　　若二手房销售也实行明码标价，必然会减少原本很多因为业主跳价而成交“流产”的案子，成交也会方便很多。但记者在采访中发现，业内人士并不看好新规：要求中介公司一房一标价而且不涨价卖楼的做法难以具备操作性。

　　业主变报价，怎么管?

　　“若按‘一房一价’的要求，二手房不得在标价之外加收任何未标明的费用，这在执行上相当有难度。”中介行业资深人士表示，二手房的成交价由买卖双方议定。经过讨价还价，成交价格必然与挂牌价格不同。而且，业主挂牌时也可以根据市场和自身状况改变报价。一手房有预售备案制度，“一房一价”公示后，开发商很难变更房价;但二手房的定价权在业主手中，《规定》对交易价格的涨跌没有约束力。

　　有房地产中介业内人士更是坦言，即使全都挂牌备案受监管，业主也可能在出售前变价，中介无权限制。若要严格对二手房执行“一房一价”，挂牌价格要执行“成交价”，而非“挂牌价”。

　　老房缺资料，怎么补?

　　按照《规定》，“在销售过程中，中介公司除了要标示商品房销售价格及其基本情况外，还要标示房地产项目概况、当期销售楼盘概况、代收代办费用、前期物业服务收费以及其他与价格密切相关的其他信息，以增加房地产市场的信息透明度，使购房者更多地了解房地产开发项目以及具体房屋的相关情况，解决信息不对称问题”。这意味着，房产中介机构销售二手房时，需公示房源面积、楼层等基本信息，同时还需公示房源所在小区容积率、车位配比率等。而公布二手房房龄和两证办理情况更是必需的。

　　东风西路一中介店长说，二手房分布在各个新旧社区，有些老社区的资料根本无从查起，二手房种类多样，各年代的房源因为历史问题，在产权证上会有或多或少、各种各样的“漏项”，这就会使中介经纪无所适从。短期内，这些内容也不可能让各区的交易中心对那么多的存量房逐个补齐。“如果真按规定检查，我们也只能接受罚单。”他坦言，有一些要求公示的内容，如土地使用起止年限等甚至都无法从物业处获悉，这又如何解决?因此，“参照执行”怎么参照、参照到什么程度，最好能说清楚。

　　税费难确定，怎公示?

　　此外，按照《规定》，“商品房交易及产权转移过程中的代收代办费用，要标示具体收费项目、收费标准、收费依据、委托收费单位等内容。同时，代收代办服务应当标明由购房者自愿选择。”

　　记者发现，按物价部门要求公示房源信息、收费标准，其实都容易做到，但公示每套房的税费总额却比较困难。

　　据了解，二手房交易营业税、契税、个税等，都是以房源的评估价为计算基数。也就是说，一套二手房最终交易税费有多少，到过户流程才能确定。一业内人士直言，“销售前，我们只能大致测算相关税费。但若公示这个估算值，后期如果实际税费有出入，就会引来很多纠纷。”

　　水荫路某中介地铺经理说，一手房是价格定了税费就能定，但二手房税费是按评估价计算的，不进入交易环节就无法得出准确数字，因此售前公示税费有难度，也容易引起纠纷。满堂红研究人员表示，目前二手房交易中，业主多数以“实收”来报价的，买家除了支付本身房价外，交易中产生的费用也由其分担，但要求在最终的交易前公示出来，显然无法做到。

　　■业界声音

　　对成交影响不大

　　中原地产相关人士指出，二手房若要真正做到“一房一价”，在执行过程中需要注意几点：一是政府应该公开类似物业过往的销售价格，做到信息公开透明化，供消费者参考;二是由于二手房价格弹性较大，业主不是开发商，本来价格就是要靠谈的，一房一价较难把握，涉及“有上限，无下限，先立后撤，撤后再立”的问题，如何解决这些问题是执行中需要用心考虑的。

　　即使监管、执行到位，也对房价和二手房市场格局没有实质性的改变。“整体上来说，‘一房一价’、‘明码标价’对于交易量并不会带来任何实质上的影响。因为房东并不会因为公开信息而感受到压力进而调整价格，左右交易量的关键供求因素都没有发生变化。”中介业内人士称。限贷、限购下，近两月成交量仍在稳步攀升表明市场客观、真实合理的需求仍大量存在，因此细则对市场交易的影响不会太大。