广州规定产权调换要补差价 拆迁就近安置成主流

　　越秀区相关部门近日正式公布了东濠涌二期(中北段)最新整治思路，不过备受关注的征收补偿方案仍在研究当中。除了东濠涌二期项目外，广州目前多个正在推进的旧改项目也都采取了“阳光拆迁”的模式，今后将得到进一步的明文规范。

　　记者获悉，广州市政府日前讨论并原则通过了《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施意见(试行)》。今后，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。因旧城区改建征收个人住宅，区房屋征收部门更应当提供改建地段房屋或就近地段的房屋供被征收人选择。

　　与以往开发商也可充当拆迁主体不同，今后广州将建立“市区联动、以区为主”的国有土地上房屋征收新机制，各区行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作由各区政府依法决定;市级以上重大项目、跨区项目以及市政府认为需要统筹的项目，由市政府直接决定。有专家分析，在这一新的房屋征收机制下，加上今年区级政府的拆迁安置房也将纳入筹集保障房的任务统计口径中，广州今后的旧改项目中，原址回迁或就近安置将成为主流。

　　南华西项目11月底完成回迁回购

　　记者发现，近年来广州在推行“阳光拆迁”的过程中，原址回迁或就近安置在不少旧改项目中都已经纷纷试水。3年前，作为广州首个原址回购限价房的旧城改造项目，南华西改造(一期)获得了被征收市民大力支持，被征收住宅房屋所有权人在领取货币补偿后，按7500元/平方米购买回迁房，如果回迁房面积超出被拆迁面积的，超出部分按照市场价回购，但不得超出10平方米。

　　记者昨日在南华西改造(一期)的施工现场外看到，两栋用于回迁的18层回迁楼已经封顶，外墙也装修一新。记者昨日从广州市国土房管局海珠分局了解到，海珠区方面已经要求开发商务必按时按质交付回迁回购房，确保今年11月底完成回迁回购，同时务必将物业管理费降到最低，充分考虑回购户的消费能力。

　　记者了解到，南华西改造(一期)项目中私房住户中逾105户选择了原址回购住房，占私房业主总数约七成。

　　记者发现，目前广州正在推进的多个重点旧改项目，不少都把就近安置作为选项之一。像本周公布的东濠涌二期中北段整治最新思路中，也提出房屋征收补偿方案拟采取周边地块房屋置换的办法。

　　而在一些旧城项目的改造计划中，也希望通过项目之间的捆绑来解决就近安置的问题。随着南华西一期项目的顺利推进，南华西二期的安置也提到日程上来，根据初步设计方案是有望与草芳围改造项目“捆绑”进行，意在抽疏老城区密度的南华西二期项目中，被拆迁的居民很可能被安置到草芳围地区“临江而建”的复建房中。

　　此前已经开始征询民意的海珠桥南项目，也拟采取货币补偿结合就近回迁安置的方式实施征收。

　　目前，广州旧城改造实行两轮征询制度，第一轮征询改造区域居民意愿，同意改造户数的比例达到90%(含90%)以上的，方可启动改造。第二轮，征询改造区域居民对补偿安置方案的意见，在规定时间内，签订附生效条件的房屋征收补偿安置协议的居民户数达到2/3或以上的，方可具体实施改造。

　　规定解读

　　征房不以营利为目的 产权调换要补差价

　　据悉，广州拟在今后的规定中明确，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合国有土地上房屋征收与补偿条例规定的，区政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。此外，行政强拆也将走入历史。新规定拟明确，被征收人、承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的搬迁期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　广州国有土地房屋的征收实体也将发生改变，今后将规定各区国有土地房屋征收办公室负责具体实施辖区内的房屋征收与补偿，征收部门可以委托房屋征收实施单位具体承担房屋征收与补偿工作，而房屋征收实施单位不得以营利为目的。

　　广州还拟规定，对住宅房屋应当实行同一征收项目统一标准的征收奖励。住宅房屋货币补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励不得高于被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。如果被征收人选择房屋产权调换的，区房屋征收部门与被征收人应当计算被征收房屋的补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励与所调换房屋的市场价格，结清差价。

　　随着征收时间推移

　　评估价格也会变化

　　任职广州一房地产评估公司技术总监的徐丽红向记者表示，当前广州在房屋征收中，补偿与奖励相加，其实已经达到较高水平，相信在新规实施后，不会有太大的波动，但不少补偿的水平应该可以达到同一地段次新房的房价水平，不排除部分补偿可以达到新建普通商品住宅的水平。

　　“对被拆迁户货币补偿的提高，也会提高土地出让的价格，不但是二手房，一手房的价格也会提高。”暨南大学教授胡刚分析，今后广州中心区的物业价值将受惠于新的规定得到提升。现时广州的房屋征收制度较为人性化，政府一般不会强行制定一个拆迁的限定时间，而广州城市建设今后几年内仍会持续提速，又会进一步提高物业的价值。

　　“不过如果都选择原址回迁或者就近安置，人口无法疏散，广州城市的空间无法铺开拓展，不利于城市规划定位的提升。”胡刚认为，除了就近安置和原地回迁外，还应该给房屋被征收市民更多的选择，尊重市民的意愿。

　　有市民担心，在新规定下，今后房屋征收的周期可能会延长，而房屋价值的评估却是以征收公告之日为时点计算的，这样拖得越久对被征收方反而不利。对此，徐丽红就解释，随着房屋征收时间的推移，政府会发出延期公告，评估的价格也会变化，以新的时点为准。“现在房屋被征收的市民都非常了解政策，如果补偿不满意不合规定，实际上他们也不会同意征收。”

　　(本文来源：大洋网-广州日报作者： 赖伟行 林楚欣 )