调查发现增城部分楼盘空置率高达七成

　　■新快报记者 陈齐 实习生 张蕾 文/图

　　近年来，增城一直“霸占”着广州各区市成交冠军的宝座，个别楼盘每年动辄数千套的成交量甚至与荔湾或越秀区相当。特别是今年4月1日起限价不限购后，增城更是传出阵阵抢购声。然而，撕开这火爆的楼市表象，显现的却是增城楼盘的高空置率及当地租金的不断下滑。记者近日在增城新盘最为集中的新塘采访发现，这里一些楼盘的空置率甚至达七成，晚上处处都是黑漆漆的楼房。

　　一半房子在招租或出售

　　7月的广州，烈日炎炎。家住增城新塘镇的李姨仍然顶着烈日去了趟金泽花园附近的二手中介行。“租客说下个月就不租啦，你看能不能再帮我找一个？”李姨对中介郭小姐说。

　　租客越来越少，租金越来越低让李姨很头大。“2004年的时候可以租1500元/月，前两年还租到过1700元/月，现在只租1200元/月！”李姨抱怨说，广州市区的租金这几年涨得飞快，新塘的租金不知怎么越来越低。

　　记者在金泽花园看到，小区里不少楼房的阳台上都挂着红色的“招租”或是“出售”字样条幅。中介郭小姐告诉记者，这里的房子大概有一半是自住，其他都是出租或是出售的。“这个小区开发得比较早，那些新一点的小区自住率更低。”在中介郭小姐指点下，记者来到与金泽花园一路之隔的另一个小区。只见临街的楼房上密密麻麻地挂了更多“招租”的条幅，有些挂的时间长了，条幅颜色已经变浅，甚至被风翻卷过来，上面的手机号码模糊不清。

　　出租的房源越来越多，租客越来越难找，空置的房子也就越来越多。

　　记者随后来到锦绣新天地，该盘有10栋以上已交楼的房子，而且大部分都已经交楼两三年。记者仔细观察，仅有一栋楼有一半的窗户挂了窗帘，其他的楼房有窗帘或是晾晒衣物的房子基本不到三分之一。

　　类似的还有东方名都、金泽豪庭以及凤凰城美寓等楼盘。记者晚上7点到8点之间来到增城多个楼盘时更发现，已经交楼两三年的楼盘亮灯户数屈指可数，在路灯的照耀下，高楼如同沉默的魅影一般。

　　市区买家蜂拥到增城投资

　　在楼价日渐上涨，本地消费能力有限的情况下，增城新增的供应主要靠市中心的购买力来消化。与前几年碧桂园凤凰城等楼盘吸引了不少市中心白领刚性需求以及希望住郊区大别墅的改善型需求不同，目前增城楼市纯粹的投资性需求比例大幅上升。“我这套房就是投资用的，等楼价涨了就打算卖掉。”去年在金地荔湖城买了一套三房的纪先生告诉记者，增城一带近年来利好颇多，地铁、轻轨等交通规划将拉近增城与广州市区的距离，而中新知识城、增城汽车产业等产业利好也让投资客充满了楼价必涨的信心。

　　纪先生的看法无疑具有相当强的代表性，希望买房升值的市民前赴后继。“以前我们小区只有三成买家来自广州市区，后来上升到一半。市区限购以后，现在来我们这里买楼的广州人差不多占了总成交量的七成以上。”增城107国道沿线某楼盘销售人员向记者介绍说，广州市区买家到增城买楼基本都是以投资为主，房子不是空着就是拿来出租，但最终都会等楼价涨到一定程度卖出去。

　　在锦绣新天地商业街一家名为“美诚地产”的中介行，记者看到中介打开了一个钥匙箱，里面挂满了钥匙，足足有好几十把。在这个钥匙箱的旁边，还有一个紧锁的钥匙箱。看得出来，这家中介行的放盘量远大于市中心的楼盘，不少业主收楼后直接就把钥匙放到了中介行挂牌出售。

　　随空置率上升拉响风险警钟

　　“如果没有广州市区客来买增城尤其是新塘的房子，这里的房子都不知道卖给谁。”在锦绣新天地，一位带记者去看楼的中介说，广州市区限购以后，市区的买家蜂拥而至，特别是现在增城限价，让更多人想来增城“抄底”。

　　数字是最有力的说明。根据阳光家缘数据显示，去年增城成交了16880套新房，位居全市之首。今年上半年，在广州全市成交总体大幅下滑的情况下，增城成交了7870套新房。尤其是限价后的5月和6月，成交量更是高达2014套及1697套。“楼盘卖得好本来是件好事，但始终要被自住需求所消化，不然就会酝酿较大的风险。特别是在楼市处于下滑期的时候，巨大的市场需求反差会产生严重的后果，这也是为什么楼价下降总是从郊区盘开始的原因。”一位不愿透露姓名的业内人士表示，增城楼市的风险正随着空置率的大幅上升日渐积聚，要纾解的路无非有两条：一是让增城变成像番禺一样适合常住的区域；二是靠本地买家来逐步消化空置存量房。但无论哪条路，都要经历一个很长的历史时期。

　　租赁市场

　　出租房源激增 租金直线下跌

　　租金降了，不少当地人都有这样的感受。“刚买房子的时候，小区周边好点的商品房还比较少，现在到处都是新房子，大家都把买来的房子放租，房子能好租吗？”李姨告诉记者，去年她有套房子甚至好几个月都没租出去，后来干脆卖掉买了个商铺，租金和租客稳定多了。

　　像李姨在金泽花园的这套73平方米的两房一厅，虽然就在新塘镇政府隔壁，周边各种配套都不错，但租金与几年前相比反而跌了一大截。据了解，金泽花园的出租房早期非常抢手，年回报率甚至能达到5%-6%。但近年来随着周边商品房小区日渐增多，本地较高端的租客纷纷流失，房屋的租金已经没有以前那么高了，这让收租的业主们痛心不已。

　　不仅是金泽花园，近年新塘的房子租金都很不“给力”。在凤凰城，一套将近100平方米带家私家电的三房，租金仅有1400-1500元/月，新塘新世界的租金还要更低一些，同等面积的房子租金仅在1200-1300元/月，家具少点的只能租1100元/月。“贵”的房子也有，不过那是别墅，凤凰城的一套178平方米的别墅，全新豪华家私家电，租金叫价4000元/月起，跟市区好点的洋房租金差不多。在另一个空置率很高的楼盘东方名都，一房的租金约1300元/月，两房约1800元/月，三房2200元/月。据中介说，这个盘的租金这两年里没什么变化。

　　反观广州市区的租金，这两年可谓坐上了火箭一般。满堂红研究部数据显示，仅在去年一年之间，市中心租金已由31.96元/平方米/月涨到了36.27元/平方米/月，涨幅高达13.48%。

　　二手楼市

　　炒风催生一、二手楼价倒挂

　　一边是高空置率，一边是楼市成交的火爆。记者调查发现，虽然增城一手楼因为限价价格被动下滑，但二手市场却有相当数量的炒家在不断接盘，一、二手楼价倒挂的现象在一些楼盘表现明显。一位中介甚至透露：这里的每个小中介背后几乎都有固定的大炒家帮衬。

　　多个楼盘二手楼价更高

　　记者在锦绣新天地采访发现，这里的一手楼价大约在6500元/平方米，该盘新一期的预售证上甚至有不少仅5000元/平方米的单位。而该盘没有入住过的二手楼却卖到7000元/平方米左右，两者差距不小。“5000元的房子普通人根本买不到，不然谁来买7000多的呢？”该盘一位中介说，这一两年投资客太多了，一手楼货量根本满足不了需求，所以二手楼的价格就很坚挺。

　　在凤凰城美寓，同样活跃着不少市区来的投资客。这里的二手洋房可以卖到8000-9000元/平方米，可现在凤凰城在售的洋房新货也不过卖到8542元/平方米的均价，两者同样存在一定程度的倒挂。

　　中介自炒自卖之风盛行

　　当地一位中介告诉记者，他原本在市区开店，最近成交惨淡才迁来增城。没想到一个月不到就做了三单成交，让他惊喜不已。该中介告诉记者，其实这里几乎每一个中介后面都有一些固定的大炒家支持，这些炒家手上有数十套房子的不在少数。甚至一些中介自己也参与炒楼，他们不收佣金就可以把房子买下来再行炒卖，所以这里的二手买卖异常活跃。

　　满堂红战略研究部主任沈瑞培分析认为，增城楼市买家基本上以投资客为主，这是出现一、二手楼价倒挂的主要原因。“投资客数量多，再大的货量也能很快消化完。另一方面，许多人看好以后的发展前景，希望等到地铁、轻轨等利好兑现再出售，所以尽管目前空置率高，楼市依然能够保持相对平稳。”

　　专家观点

　　限价不限购推高楼市风险

　　广州楼市专家韩世同认为，限价不限购的政策使得增城、从化成了市区投资客的唯一出口。大量的投资客去增城炒楼，助涨了投机之风，会使本地原本就很高的空置率雪上加霜。虽然增城现在楼市很火，但一旦市场开始向下走，投资客要选择抛盘，惊人的空置率蕴含的风险就不言而喻。另一方面，尽管增城实行了限价政策，但与庞大的空置存量房比起来，新房的供应毕竟有限，不少从市区涌入的投资客还是会选择购买二手房进行投资，这样一、二手楼价倒挂之后，楼价还是变相上涨了。

　　韩世同表示，增城目前的房价上涨压力来自于不限购，导致其他区域的部分需求流向增城。增城限价还不如限购，这样更加能够体现公平。

　　实录

　　增城成交量多次占据广州楼市年成交榜首，卖出的房子究竟有多少没人住？为能较客观显示增城楼盘目前的空置情况，本报记者特意挑选了增城新盘最为集中的新塘一带，交楼有两年以上的楼盘作为样本。以“看窗帘”和“数灯法”来判断楼盘的空置情况。结果显示，“空置率”最高有七成。

　　锦绣新天地不少业主收楼后就放盘

　　锦绣新天地属于增城较为高端的楼盘，加上开发商比较知名，不少广州市区买家慕名而来。该盘位于新塘镇政府正对面，旁边就是正在施工中的盛唐商业广场项目，远眺还可以看到江边的保利东江首府，位置可谓相当优越。

　　不过，记者进到楼盘里观察，却发现该盘的空置率非常高。该盘最北边超过10栋的楼房内，看起来住了人的房子屈指可数。从高层单位望向对面的楼房，可以看到大部分房子里面没有任何家私，空置率在七成左右。

　　带记者去看楼的中介说，这批房子已经交楼两年以上，以毛坯房为主，大部分都是投资客买的，由于前期都是毛坯交楼标准，因此很少人拿出来放租，基本上都是打算转卖。记者随后看了几套在售单位，里面完全没有装修过，看来业主收了楼就放盘了，价格也跟一手楼差不多，在“7”字头左右。

　　可能是中介手里的房源非常多，看到记者没有决定购买，中介拼命拉着记者去看其他楼栋的房子。记者在小区看楼的过程中遇到几拨行人，都是由中介带着来看楼的买家，一路上基本上没碰到什么常住客。

　　金泽花园　小区一半房子放租

　　金泽花园是新塘比较老牌的商品房小区，楼龄在6年左右，环境还算不错，配套也很成熟。该盘早年楼价3000多元/平方米，现在可以卖到7000元/平方米。据该小区的中介介绍，这里的业主自住的大概有一半，另一半则把房子拿来出租。记者在小区内看到，不少人家的阳台上都挂着招租的红色条幅，上面还留有业主的电话。除了在中介那里放盘，业主们也希望直接找到租客，降低租房成本。

　　东方名都　挂窗帘的房子寥寥

　　东方名都位于广园快速路旁。该盘曾是烂尾楼，后来盘活以后卖得还不错。记者在白天和傍晚两度来该盘踩盘，发现楼盘空置率惊人。

　　在该盘的几栋楼中，只有一栋楼看起来住户较多，另外几栋只有寥寥数间挂了窗帘，其中有一栋楼空置率达到70%。周边的中介表示，该盘入住率低的原因可能是因为在这里出售的都是二手房，但是价格都达到9000元/平方米以上，价格偏贵，因此不受自住买家青睐，自然空置率很高。另外，虽然这个楼盘位于广园快速路凤凰城出口附近，但记者去到那里发现，周围并未充分开发，看起来还比较荒凉。由于没有什么餐饮服务，中介们吃饭都是从比较远的地方叫外卖送过来。

　　据了解，目前该盘基本上是外地人买来投资、本地人买来自住。在投资客中，买来出租和出售的比例各占一半。

　　凤凰城美寓　自住率约为七成

　　凤凰城美寓于2008年底交楼，当年开卖时因为有“4”字头、“5”字头的价格，在广州买家中引起了轰动。记者在现场目测发现，从房间的窗户有没有装窗帘这一基本生活必备品来看，该盘空置率约为20%，在增城的楼盘中属于低水平。据该盘中介介绍，以前来凤凰城美寓买房的人投资的比较多，但现在大多数买二手楼都是自用，自住率约为七成，剩下三成的投资客里面，有一成是用来出租的。

　　金泽豪庭空置率在20%左右

　　金泽豪庭一期两年前已经收楼，二期正在建设中。小区整体已经卖掉了40%的单位。买家多为广州客，约占七成，都是奔着这里比市区低得多的楼价而来。金泽豪庭与东方名都仅一路之隔，但相比东方名都，空置率要低上不少。以靠近小区东边一栋26层的楼房为例，50多个窗户只有10个没有挂上窗帘或晾晒衣物，空置率在20%左右。